Renditerechner Immobilien – inkl. Kaufnebenkosten & Cashflow

    Renditerechner für Immobilien und Kaufnebenkosten-Rechner in einem: Berechne in wenigen Minuten Bruttorendite, Nettorendite, Kaufpreisfaktor, Kaufnebenkosten nach Bundesland, Cashflow vor und nach Steuern sowie die Eigenkapitalrendite deiner Immobilien-Investition. Kostenlos, ohne Anmeldung, direkt im Browser.

    • Kaufnebenkosten-Rechner nach Bundesland (Grunderwerbsteuer 3,5 % – 6,5 %, Notar, Grundbuch, Makler)
    • Bruttorendite, Nettorendite, Kaufpreisfaktor und Eigenkapitalrendite auf einen Blick
    • Cashflow-Rechner vor und nach Steuern inkl. AfA und 15-Prozent-Regel
    • Mehrere Darlehen mit individuellen Zinsen und Tilgung kombinierbar

    Objektkalkulation

    1
    Objekt
    2
    Finanz.
    3
    Bewirt.
    4
    Neu
    Steuer
    5
    Kennz.
    6
    Cashflow

    Objektdaten

    Objektart
    m²
    m²

    Kaufpreis

    €
    €
    je Stellplatz
    0 €
    pro m² Wohnfläche
    0 €

    Mieteinnahmen (pro Monat)

    €
    €
    Kaltmiete pro m²
    0 €
    €
    €
    Nettokaltmiete
    0 €

    Kaufnebenkosten

    Makler
    %
    0 €
    Notar
    %
    0 €
    Grundbuch
    %
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    Grunderwerbsteuer
    %
    0 €
    Sonstige
    %
    0 €
    Summe NK
    10.57 %
    0 €

    Anfängliche Investitionen

    Keine Investitionen erfasst

    Kaufpreis:0,00 €
    Kaufnebenkosten:0,00 €
    Investitionen:0,00 €
    Gesamtinvestitionskosten:
    0 €

    Wie funktioniert die Renditeberechnung?

    Der Renditerechner bildet die wirtschaftliche Realität einer Immobilien-Investition ab. Aus Kaufpreis, Kaufnebenkosten und einem optionalen Sanierungsbudget ergibt sich das Gesamtinvestment. Die Kaufnebenkosten werden automatisch nach Bundesland kalkuliert: Grunderwerbsteuer (3,5 % bis 6,5 %), Notar- und Grundbuchgebühren (rund 1,5 %) sowie eine optionale Maklercourtage.

    Die Bruttorendite ergibt sich aus der Jahres-Kaltmiete geteilt durch den Kaufpreis. Die Nettorendite berücksichtigt zusätzlich nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten wie Verwaltung, Instandhaltungsrücklage und Mietausfall. Der Kaufpreisfaktor (auch: Mietmultiplikator) zeigt, in wie vielen Jahres-Kaltmieten sich der Kaufpreis amortisiert – ein Faktor unter 20 gilt regional als günstig, über 30 als ambitioniert.

    Die Finanzierung wird mit beliebig vielen Darlehen abgebildet, jeweils mit Sollzins und anfänglicher Tilgung. Die Annuität entspricht dem monatlichen Kapitaldienst. Daraus ergibt sich der operative Cashflow: Kaltmiete minus nicht umlagefähige Kosten minus Annuität. Für den Cashflow nach Steuern werden die abschreibungsfähige AfA (linear, in der Regel 2 % oder 3 % auf den Gebäudeanteil) und der persönliche Steuersatz berücksichtigt.

    Die Eigenkapitalrendite (Return on Equity) misst die Verzinsung des eingesetzten Eigenkapitals und ist die zentrale Kennzahl für Investoren mit Fremdfinanzierung. Sie hebelt die Objektrendite über den Leverage-Effekt – bei positiver Differenz zwischen Objektrendite und Sollzins steigt sie mit sinkendem Eigenkapitaleinsatz.

    Welche Kennzahlen werden berechnet?

    Der Rechner liefert dir alle Kennzahlen, die du für eine fundierte Kaufentscheidung brauchst:

    Bruttorendite

    Verhältnis aus Jahres-Kaltmiete und Kaufpreis. Schnelle Einordnung der Lage und des Marktniveaus.

    Nettorendite

    Bruttorendite abzüglich nicht umlagefähiger Kosten und Kaufnebenkosten. Realistischeres Bild der Objektrendite.

    Kaufpreisfaktor (Mietmultiplikator)

    Anzahl Jahres-Kaltmieten, die der Kaufpreis ausmacht. Standard-Vergleichsmaß zwischen Objekten und Märkten.

    Operativer Cashflow

    Monatlicher Überschuss vor Steuern: Kaltmiete minus Bewirtschaftung minus Annuität. Zeigt die laufende Liquidität.

    Cashflow nach Steuern

    Operativer Cashflow inklusive AfA-Effekt und persönlichem Steuersatz. Die wirtschaftlich relevante Größe für Privatinvestoren.

    Eigenkapitalrendite

    Verzinsung des eingesetzten Eigenkapitals. Zeigt den Leverage-Effekt der Fremdfinanzierung.

    Tilgungsverlauf

    Restschuld am Ende der Zinsbindung – wichtig für die Bewertung des Anschlussfinanzierungsrisikos.

    Für wen ist der Renditerechner gemacht?

    Der Rechner richtet sich an private Immobilien-Investoren in Deutschland, die Eigentumswohnungen, Mehrfamilienhäuser oder Wohn- und Geschäftshäuser kalkulieren wollen. Er deckt sowohl Bestandskäufe als auch Objekte mit Sanierungsbedarf ab und unterstützt die 15-Prozent-Regel des Einkommensteuergesetzes.

    Anders als generische Online-Rechner berücksichtigt die Objektkalkulation Bundesland-spezifische Grunderwerbsteuer, mehrere parallele Darlehen, AfA-Klassen und nicht umlagefähige Kostenpositionen – also genau die Faktoren, die in der Praxis über die Wirtschaftlichkeit eines Deals entscheiden.

    Häufige Fragen zur Objektkalkulation

    Was ist eine gute Bruttorendite bei einer Immobilie?
    Als Faustregel gilt: In Großstadt-Lagen sind 3 bis 4 Prozent Bruttorendite üblich, in B- und C-Lagen 4 bis 6 Prozent, im ländlichen Raum 6 Prozent und mehr. Entscheidend ist der Vergleich mit der Nettorendite und dem Cashflow – nicht die Bruttorendite allein.
    Wie berechnet sich der Kaufpreisfaktor?
    Kaufpreis geteilt durch Jahres-Kaltmiete. Beispiel: 300.000 Euro Kaufpreis bei 1.200 Euro Monatsmiete entspricht 14.400 Euro Jahresmiete und damit einem Faktor von 20,8. Faktoren unter 20 gelten als günstig, über 30 als ambitioniert.
    Was sind nicht umlagefähige Kosten?
    Kosten, die du als Vermieter selbst tragen musst und nicht über die Nebenkostenabrechnung an Mieter weitergeben darfst. Dazu zählen Verwaltungskosten, Instandhaltungsrücklage und Mietausfallreserve – zusammen typischerweise 15 bis 25 Prozent der Kaltmiete.
    Wie wirkt sich die AfA auf den Cashflow aus?
    Die AfA (Absetzung für Abnutzung) reduziert den steuerpflichtigen Gewinn, ohne Geld zu kosten. Sie verbessert dadurch den Cashflow nach Steuern. Üblich sind 2 Prozent jährlich auf den Gebäudeanteil (Baujahr ab 1925) bzw. 3 Prozent für Neubauten ab 2023.
    Was ist die 15-Prozent-Regel?
    Anschaffungsnahe Sanierungskosten innerhalb von drei Jahren nach Kauf, die 15 Prozent des Gebäudewertes übersteigen, werden steuerlich nicht sofort abgesetzt, sondern über die AfA verteilt. Der Rechner berücksichtigt diese Grenze automatisch.
    Wie hoch sind die Kaufnebenkosten in Bayern, NRW oder Berlin?
    Die Kaufnebenkosten hängen vor allem von der Grunderwerbsteuer ab, die je Bundesland unterschiedlich ist (Stand 2026): Bayern 3,5 %; Baden-Württemberg, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt und Thüringen 5,0 %; Bremen, Hamburg und Sachsen 5,5 %; Berlin, Hessen und Mecklenburg-Vorpommern 6,0 %; Brandenburg, NRW, Saarland und Schleswig-Holstein 6,5 %. Hinzu kommen rund 1,5 % Notar- und Grundbuchgebühren sowie eine optionale Maklercourtage (meist 3,57 % geteilt zwischen Käufer und Verkäufer). Der Rechner erkennt das Bundesland an der PLZ der Adresse und setzt den Grunderwerbsteuersatz automatisch – maßgeblich ist der Satz am Tag des Kaufvertrags.
    Brauche ich für den Rechner einen Account?
    Nein, die Berechnung läuft komplett im Browser und ist kostenlos. Mit einem kostenlosen Dealfolio-Account kannst du Kalkulationen speichern, mit konkreten Objekten verknüpfen und in deine Deal-Pipeline übernehmen.

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