Bierdeckelrechnung Immobilien – Cashflow in 30 Sekunden prüfen

    Die Bierdeckelrechnung ist der schnellste Check, ob sich eine vermietete Immobilie selbst trägt: Kaltmiete minus Eigentümerkosten minus Kreditrate. Verschiebe Kaufpreis, Miete, Wohnfläche und Kosten und sieh sofort Bruttomietrendite, Kreditrate und Cashflow – kostenlos, ohne Anmeldung.

    • Bruttomietrendite mit Ampel-Bewertung – verschiebbar, um den passenden Kaufpreis zu finden
    • Cashflow pro Monat und Jahr, Kreditrate, Kaufpreisfaktor sowie Preis und Miete pro m²
    • Break-even: ab welcher Miete und bis zu welchem Kaufpreis sich das Objekt selbst trägt

    Bruttomietrendite

    4,44 %

    3,41 %6,38 %

    Mittlere Bruttomietrendite. Die Wohnung könnte sich selbst abbezahlen – ein genauerer Blick lohnt sich.

    2.700 €/m²
    10,00 €/m²

    Dein Bierdeckel

    Miete
    500 €
    − Rate
    681 €
    − Kosten
    80 €
    Cashflow pro Monat
    −261 €
    Im Jahr
    −3.127 €
    Kaufpreis­faktor
    22,5
    Darlehen
    148.500 €

    Bei 135.000 € Kaufpreis und 500 € Kaltmiete ergibt sich ein negativer Cashflow von rund 261 € im Monat. Damit sich die Immobilie selbst trägt, braucht es rund 761 € Kaltmiete – oder einen Kaufpreis von höchstens rund 83.300 €.

    Vereinfachte Modellrechnung vor Steuern – ohne Mietausfall, Sonderumlagen und Zinsänderung nach der Zinsbindung. Keine Anlage- oder Finanzierungsberatung.

    Sieht der Bierdeckel gut aus? Dann rechne das Objekt mit Kaufnebenkosten nach Bundesland, AfA und Steuern durch – ebenfalls kostenlos.

    Objekt detailliert kalkulieren

    Wie funktioniert die Bierdeckelrechnung?

    Die Bierdeckelrechnung beantwortet eine einzige Frage: Deckt die Kaltmiete die laufenden Kosten einer vermieteten Immobilie? Sie ist so einfach, dass sie auf einen Bierdeckel passt – und deshalb der ideale erste Filter, bevor du Zeit in Besichtigung, Unterlagen und eine ausführliche Objektkalkulation steckst.

    Die Rechnung hat drei Schritte. Erstens die Kreditrate: Darlehen × (Sollzins + anfängliche Tilgung) ÷ 12, wobei das Darlehen aus Kaufpreis plus Kaufnebenkosten abzüglich Eigenkapital besteht. Zweitens der Cashflow: Kaltmiete minus nicht umlagefähige Eigentümerkosten minus Kreditrate. Drittens die Bruttomietrendite: Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100.

    Rechenbeispiel: Eine 50 m² große Eigentumswohnung kostet 135.000 Euro (2.700 Euro pro m²) und ist für 500 Euro kalt vermietet (10 Euro pro m²), die Eigentümerkosten inklusive Rücklage liegen bei 80 Euro im Monat. Finanziert werden Kaufpreis und 10 Prozent Kaufnebenkosten, also 148.500 Euro, zu 3,5 Prozent Zins und 2 Prozent Tilgung. Die Kreditrate beträgt 681 Euro im Monat, der Cashflow liegt bei minus 261 Euro im Monat beziehungsweise minus 3.127 Euro im Jahr. Die Bruttomietrendite beträgt 4,44 Prozent.

    Die Bruttomietrendite steht im Rechner ganz oben und ergibt sich aus Kaufpreis und Miete. Welchen Preis du für eine Zielrendite zahlen dürftest, rechnest du umgekehrt: Kaufpreis = Jahreskaltmiete ÷ Rendite – für 5 Prozent bei 500 Euro Miete sind das 120.000 Euro. Die Ampel bewertet die Rendite: unter 4 Prozent rot, 4 bis 5 Prozent gelb, ab 5 Prozent grün.

    Aus denselben Zahlen ergeben sich die Break-even-Werte: Damit sich die Wohnung selbst trägt, bräuchte sie rund 761 Euro Kaltmiete – oder der Kaufpreis dürfte höchstens rund 83.300 Euro betragen. Dieser Preis ist ein guter Anker für die Kaufpreisverhandlung.

    Die Bierdeckelrechnung ist bewusst grob: Sie rechnet vor Steuern und ohne Mietausfall, Sonderumlagen oder Zinsänderung nach Ende der Zinsbindung. Die AfA verbessert den Cashflow nach Steuern meist, ein Mietausfall verschlechtert ihn. Für die Kaufentscheidung gehört deshalb eine vollständige Objektkalkulation dazu.

    Welche Kennzahlen liefert die Bierdeckelrechnung?

    Alle Werte aktualisieren sich live, während du die Regler bewegst:

    Cashflow pro Monat

    Kaltmiete minus Eigentümerkosten minus Kreditrate – die Kernaussage: Trägt sich die Immobilie selbst?

    Jährlicher Cashflow

    Der monatliche Cashflow mal zwölf – so viel schießt du pro Jahr zu oder behältst übrig.

    Monatliche Kreditrate

    Annuität aus Darlehenssumme, Sollzins und anfänglicher Tilgung.

    Bruttomietrendite

    Jahreskaltmiete im Verhältnis zum Kaufpreis, mit Ampel-Bewertung. Als Regler zeigt sie, welcher Kaufpreis zu einer Zielrendite passt.

    Preis und Miete pro m²

    Kaufpreis und Kaltmiete je Quadratmeter – zum Vergleich mit Exposés und Mietspiegel.

    Kaufpreisfaktor

    Kaufpreis geteilt durch Jahreskaltmiete – wie viele Jahresmieten die Immobilie kostet.

    Break-even-Miete

    Die Kaltmiete, ab der der Cashflow nicht mehr negativ ist.

    Maximaler Kaufpreis

    Der höchste Kaufpreis, bei dem sich die Immobilie mit deiner Finanzierung noch selbst trägt.

    Für wen ist die Bierdeckelrechnung gemacht?

    Für private Kapitalanleger, die viele Exposés sichten und schnell aussortieren wollen: Eine Wohnung, die schon auf dem Bierdeckel deutlich negativ rechnet, braucht sehr gute Gründe wie Lage, Wertsteigerung oder Mietsteigerungspotenzial, um weiter geprüft zu werden.

    Auch für die Preisverhandlung ist der Schnellcheck nützlich: Der maximale Kaufpreis zeigt, bei welchem Preis sich das Objekt mit deiner Finanzierung selbst trägt. Und weil sich die Werte per Link teilen lassen, kannst du die Rechnung mit Partner, Bank oder Community besprechen.

    Häufige Fragen zur Bierdeckelrechnung

    Was ist eine Bierdeckelrechnung bei Immobilien?
    Eine Überschlagsrechnung, die so einfach ist, dass sie auf einen Bierdeckel passt: Kaltmiete minus nicht umlagefähige Eigentümerkosten minus Kreditrate ergibt den monatlichen Cashflow vor Steuern. Sie dient als erster Filter, bevor ein Objekt ausführlich kalkuliert wird.
    Wie berechne ich den Cashflow einer Eigentumswohnung?
    Cashflow = Nettokaltmiete − nicht umlagefähiges Hausgeld inklusive Rücklage − Kreditrate aus Zins und Tilgung. Beispiel: 500 Euro Miete minus 80 Euro Eigentümerkosten minus 681 Euro Kreditrate ergeben minus 261 Euro im Monat.
    Welche Kosten zählen zu den Eigentümerkosten?
    Alles, was du als Vermieter nicht über die Nebenkostenabrechnung an den Mieter weitergeben darfst: vor allem die Verwaltungskosten, die Erhaltungsrücklage (früher Instandhaltungsrücklage) und Reparaturen in der Wohnung. Je nach Objekt ist oft ein Drittel bis die Hälfte des Hausgelds nicht umlagefähig – die genaue Aufteilung steht im Wirtschaftsplan der WEG.
    Ist ein negativer Cashflow automatisch schlecht?
    Nicht zwingend. In der Kreditrate steckt die Tilgung, mit der du Vermögen aufbaust, und die AfA senkt die Steuerlast, was den Cashflow nach Steuern verbessert. Entscheidend ist, ob du den monatlichen Zuschuss dauerhaft tragen kannst und ob Lage und Wertentwicklung ihn rechtfertigen.
    Welche Bruttomietrendite ist gut?
    Als grobe Orientierung: In Großstadtlagen sind 3 bis 4 Prozent üblich, in B- und C-Lagen 4 bis 6 Prozent, im ländlichen Raum 6 Prozent und mehr. Für einen positiven Cashflow ohne Eigenkapital muss die Bruttomietrendite meist deutlich über der Summe aus Sollzins und Tilgung liegen. Die Ampel im Rechner zeigt unter 4 Prozent rot, 4 bis 5 Prozent gelb und ab 5 Prozent grün.
    Was berücksichtigt die Bierdeckelrechnung nicht?
    Steuern und AfA, Mietausfall, Sonderumlagen, Zinsänderungen nach der Zinsbindung und die Wertentwicklung. Für die Kaufentscheidung rechnest du das Objekt deshalb anschließend im kostenlosen Renditerechner durch – mit Kaufnebenkosten nach Bundesland, mehreren Darlehen und Cashflow nach Steuern.

    Verwandte Tools