Dein Immobilien-Portfolio: Endlich Struktur statt Excel-Chaos.
Objektkalkulationen, Sanierungsplanung, Portfolio-Analyse und Bestandsübersicht – alles an einem Ort statt verstreut in Excel und E-Mails.
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Immobilien Kalkulation & Deal-Tracking für private Investoren
Dealfolio ist eine webbasierte Software für private Immobilien-Kapitalanleger in Deutschland. Verwalten Sie Ihre Objektakquise, Kalkulationen und Ihr Portfolio an einem Ort – ohne Excel-Chaos. DSGVO-konform · Made in Germany · Keine Kreditkarte benötigt
Was Sie als Investor täglich Zeit und Chancen kostet
Unsaubere Objekt- und Sanierungskalkulationen
Zahlen sind verstreut, nicht aktuell und unterwegs nicht verfügbar
Kalkulationen in Excel sind nicht aktuell, nicht mobil nutzbar und Versionen gehen verloren. Entscheidungen fallen auf veralteter Basis.
Verpasste Deals
Keine klare Übersicht und fehlende Terminstruktur
Ohne zentrale Übersicht werden Fristen und Termine verpasst. Gute Deals scheitern an fehlender Struktur, nicht am Preis.
Unübersichtlicher Bestand
Kein klarer Überblick über Zustand und Lebenszyklus der Immobilien
Der Zustand von Gebäude und Wohnungen wird nicht systematisch erfasst. Sanierungen werden reaktiv statt geplant umgesetzt.
Blindflug bei Finanzierung und Cashflow
Kein Überblick über Zinsänderungsrisiken und langfristige Cashflow-Entwicklung
Zinsbindungen laufen unbemerkt aus und die Cashflow-Entwicklung ist nicht prognostizierbar. Strategische Entscheidungen fehlt die Grundlage.
Eine Plattform für den gesamten Investment-Prozess
Schritt 1: Deal erfassen
Objekte im Kanban-Board verfolgen – von der Anfrage bis zum Abschluss.
Schritt 2: Analysieren
Objektkalkulation mit Rendite, Cashflow und allen relevanten Kennzahlen.
Schritt 3: Sanierung planen
Sanierungskosten kalkulieren, Maßnahmen mit Zeitplan und Abhängigkeiten organisieren.
Schritt 4: Portfolio verwalten
Bestand und Gebäude-Check im Blick – Zustand systematisch dokumentieren.
Funktionen, die Zeit sparen und Klarheit schaffen
Deal-Pipeline
Kanban-Board von Anfrage bis Abschluss. Behalten Sie den Überblick über alle laufenden Objekte und deren Status.
Objektkalkulation
Bruttorendite, Nettomietrendite und Cashflow auf einen Blick. Vergleichen Sie Objekte anhand klarer Kennzahlen – und exportieren Sie Ihre Kalkulation als professionellen Bankgespräch-Bericht (PDF).
Sanierungsrechner
Kostenschätzung mit Kategorien und Aufschlägen. Planen Sie einzelne Maßnahmen mit Zeitplan, Abhängigkeiten und Kostentracking – vom Gebäude-Check bis zur Fertigstellung.
Portfolio-Analyse
Cashflow-Prognose, Zinsbindungs-Timeline und Vermögensentwicklung Ihres Immobilien-Portfolios. Simulieren Sie Zinsänderungsrisiken und Anschlussfinanzierungen, um fundierte Entscheidungen für Ihren Vermögensaufbau zu treffen.
Gebäude-Check
Gebäude- und Wohnungszustand systematisch erfassen. Dokumentieren Sie den Lebenszyklus einzelner Gewerke wie Dach, Heizung und Fassade – und leiten Sie daraus direkt Sanierungsmaßnahmen ab.
15%-Regel Monitoring
Steuerliche Grenze im Blick behalten. Vermeiden Sie unbeabsichtigte Überschreitungen der Erhaltungsaufwands-Grenze.
Termin-Export
CSV-Export für steuerliche Dokumentation. Besichtigungstermine und Fahrten sauber für die Steuer aufbereiten.
Bankgespräch-Bericht
PDF-Export Ihrer Objektkalkulation – professionell aufbereitet mit Kennzahlen, Finanzierung und Objektbildern für das Gespräch mit der Bank.
Kostenlose Immobilien-Tools
- Objektkalkulation – Rendite berechnen
- Sanierungsrechner – Kosten kalkulieren
- Gebäudecheck – Zustand prüfen
Entwickelt für private Buy-and-Hold Investoren
Der Einsteiger (1–3 Objekte)
Sie planen Ihre ersten Immobilien-Investments oder haben bereits ein bis drei Objekte. Sie brauchen Struktur, Orientierung und eine klare Entscheidungsgrundlage.
Der Portfolio-Aufbauer (5–15 Objekte)
Ihr Portfolio wächst. Sie prüfen mehrere Objekte parallel und brauchen Übersicht und Effizienz, um keine Chancen zu verpassen.
Der Optimierer (Bestand verwalten)
Sie haben einen etablierten Bestand und wollen Kosten senken, Sanierungen planen und den Zustand Ihrer Immobilien mit dem Gebäude-Check systematisch managen.
Über den Gründer
Hallo, ich bin Gero von Drateln. Ich investiere seit mehreren Jahren in Immobilien und habe Dealfolio aus eigener Frustration mit Excel-Tabellen, verstreuten Notizen und fehlender Portfolioanalyse entwickelt.
Mein Ziel: Ein Tool, das private Buy-and-Hold Investoren dabei hilft, bessere Entscheidungen zu treffen – strukturiert, transparent und ohne unnötige Komplexität.
Kontakt: vondrateln.immobilien@gmail.com
Preise – Einfach. Transparent. Fair.
Alle Features für jeden Plan – du zahlst nur nach Anzahl deiner Bestandseinheiten.
Free – 0 €
Für Einsteiger, die Dealfolio unverbindlich ausprobieren möchten. 1 Einheit.
Starter – ab 6,49 €/Monat
Für Anleger mit bis zu 5 Einheiten, die Struktur in ihre Deals bringen wollen. Bis zu 5 Einheiten, unbegrenzte Deals.
Investor – ab 9,49 €/Monat
Für aktive Investoren, die ihr Portfolio systematisch aufbauen. Bis zu 10 oder 25 Einheiten, unbegrenzte Deals.
Portfolio – Auf Anfrage
Für Investoren mit 25+ Einheiten, die individuelle Betreuung wünschen. Unbegrenzte Einheiten und Deals.
| Funktion | Free | Starter | Investor | Portfolio |
|---|---|---|---|---|
| Objektkalkulation (Rendite, Cashflow, Kaufnebenkosten) | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ |
| Sanierungsrechner & Sanierungsplanung | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ |
| 15%-Regel-Monitoring | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ |
| Ankauf-Kanban (Drag & Drop Pipeline) | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ |
| Bestandsverwaltung | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ |
| Gebäude-Check & Bestandsaufnahme | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ |
| Kalkulationen (Speichern & Verwalten) | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ |
| Bankgespräch-Bericht (PDF-Export) | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ |
| Besichtigungstermine & CSV-Export | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ |
| Portfolio-Analyse (15-Jahres-Prognose) | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ |
| Zinsänderungs-Szenarien | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ |
| Vermögensentwicklung | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ |
Häufige Fragen
Für wen ist Dealfolio geeignet?
Dealfolio richtet sich an private Buy-and-Hold-Investoren in Deutschland – vom Einsteiger mit dem ersten Objekt bis zum semi-professionellen Investor mit 10–20 Einheiten. Das Tool ist klar strukturiert und führt durch typische Ankauf-Prozesse, ist aber gleichzeitig leistungsfähig genug für fortgeschrittene Investoren, die mehrere Immobilien-Kalkulationen parallel verwalten.
Was unterscheidet Dealfolio von Excel und anderen Tools?
Dealfolio ersetzt verstreute Excel-Dateien durch eine zentrale Lösung für Immobilien-Kalkulation und Deal-Tracking. Ankauf, Rendite berechnen, Sanierungsplanung und Bestandsverwaltung greifen ineinander – alle Zahlen versioniert und jederzeit abrufbar. Anders als generische Tools liegt der Fokus auf Entscheidungsunterstützung beim Ankauf, nicht auf Vermietung oder Hausverwaltung. Excel-Exports bleiben möglich.
Wie hilft mir Dealfolio konkret beim Ankauf?
Du behältst den Überblick über alle laufenden Objekte, deren Status, Besichtigungstermine und Kennzahlen. Ankaufrendite berechnen, Kaufnebenkosten kalkulieren und Sanierungskosten abschätzen – alles direkt mit dem Objekt verknüpft. So kannst du mehrere Buy-and-Hold-Objekte in Deutschland objektiv vergleichen und schneller fundierte Entscheidungen treffen.
Kann ich meinen bestehenden Immobilienbestand abbilden?
Ja. Neben dem Ankauf lassen sich Bestandsobjekte separat verwalten. Du erhältst eine übersichtliche Portfolio-Ansicht mit Cashflow-Übersicht, kannst den Lebenszyklus einzelner Gewerke dokumentieren und daraus direkt Sanierungsmaßnahmen mit Zeitplan und Abhängigkeiten ableiten.
Wie hilft mir die Portfolio-Analyse?
Die Portfolio-Analyse zeigt dir Vermögensaufbau, Cashflow-Prognose und Zinsbindungs-Timeline deines gesamten Immobilien-Portfolios. Du kannst Zinsänderungsrisiken simulieren, Anschlussfinanzierungen planen und deine Eigenkapitalrendite langfristig optimieren – alles in einer Übersicht statt in mehreren Excel-Dateien.
Werden steuerliche Themen wie die 15-%-Regel berücksichtigt?
Dealfolio ist darauf ausgelegt, typische steuerliche Stolperfallen bei der Immobilien-Kalkulation sichtbar zu machen. Sanierungskosten werden gegen die 15-%-Grenze (anschaffungsnahe Herstellungskosten) überwacht, AfA-Basis und Rücklagen strukturiert erfasst. Das Tool ersetzt keine Steuerberatung, reduziert aber das Risiko von Kalkulationsfehlern deutlich.
Kann ich Dealfolio auch mobil nutzen?
Ja. Alle Objekte, Kalkulationen und Besichtigungstermine sind webbasiert verfügbar – ohne App-Installation. Kennzahlen, Ankauf-Rendite und Objektdetails können auch unterwegs eingesehen werden, z. B. direkt bei der Besichtigung oder im Gespräch mit Maklern.
Wie sind meine Daten geschützt und wem gehören sie?
Deine Immobilien-Daten gehören ausschließlich dir. Die Plattform wird in der EU gehostet, ist DSGVO-konform und durch moderne Verschlüsselung geschützt. Wir verkaufen keine Nutzerdaten. Du kannst alle Daten – Kalkulationen, Bestand, Termine – jederzeit exportieren.
Gibt es eine kostenlose Version?
Ja – der Free-Plan ist dauerhaft kostenlos. Du kannst Immobilien-Kalkulation, Deal-Tracking und Bestandsverwaltung mit 1 Einheit und unbegrenzt vielen Deals im Ankauf-Board testen, so lange du möchtest. Keine Kreditkarte, kein Risiko.
Wie funktioniert das Abo – Kosten, Zahlung und Kündigung?
Bezahlte Pläne werden monatlich oder jährlich abgerechnet. Wir akzeptieren Kreditkarte (Visa, Mastercard) und SEPA-Lastschrift – sicher über Stripe abgewickelt. Du kannst dein Abo jederzeit zum Ende der aktuellen Laufzeit kündigen, ohne Angabe von Gründen und ohne versteckte Kosten.
Kann ich meine Kalkulation für die Bank exportieren?
Ja – direkt aus der Objektkalkulation kannst du einen professionellen Bankgespräch-Bericht als PDF generieren. Der Bericht enthält alle relevanten Kennzahlen, Finanzierungsdetails und Cashflow-Übersicht in einem übersichtlichen A4-Layout. Optional kannst du bis zu zwei Objektbilder hinzufügen. So gehst du gut vorbereitet ins Bankgespräch.
Bereit für strukturiertes Deal- und Portfoliomanagement?
Kostenlos starten und Ihre Objekte zentral verwalten.