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    Speziell für private Vermieter und Immobilien-Investoren

    Die Software für private Immobilieninvestoren – Struktur statt Excel-Chaos

    Objektkalkulationen, Sanierungsplanung, Mieterverwaltung und Portfolio-Analyse – alles an einem Ort statt verstreut in Excel und E-Mails.

    DSGVO-konform
    Made in Germany
    Keine Kreditkarte benötigt
    Das Problem

    Was dich als Immobilieninvestor täglich Zeit und Chancen kostet

    Excel-Listen, Ordner, E-Mail-Verläufe und Bauchgefühl: Wer sein Immobilienportfolio über viele Insellösungen steuert, verliert den Überblick – und im Zweifel den nächsten guten Deal.

    01Zahlen verstreut, veraltet, unterwegs nicht verfügbar

    Unsaubere Immobilien-Kalkulation in Excel

    Rendite, Cashflow und Sanierungskosten stehen in drei Excel-Versionen – keine davon aktuell, keine unterwegs griffbereit. Entscheidungen fallen auf veralteter Basis.

    02Keine Übersicht, keine Terminstruktur

    Verpasste Immobilien-Deals

    Ohne zentrale Deal-Pipeline gehen Exposés, Besichtigungstermine und Fristen für Kaufangebote unter. Gute Deals scheitern an fehlender Struktur, nicht am Preis.

    03Mieterverwaltung, Mietentwicklung, Gebäudezustand

    Unübersichtlicher Immobilienbestand

    Mietverträge, Mieteingänge und Mietentwicklung liegen in Ordnern und E-Mails verstreut. Wann Heizung, Dach oder Fenster fällig sind, steht nirgends – so entsteht Sanierungsstau.

    04Jedes Jahr wieder: Excel, Taschenrechner, Word-Brief

    Nebenkostenabrechnung von Hand

    Kosten aus der Hausgeldabrechnung abtippen, per Umlageschlüssel nach Fläche oder Personen verteilen, Mieterwechsel anteilig rechnen und das Anschreiben selbst aufsetzen – fehleranfällig und jedes Jahr aufs Neue.

    Die Lösung

    Eine Plattform für den gesamten Investment-Prozess

    01Statt drei Excel-Versionen

    Eine Kalkulation, die immer stimmt

    Rendite, Cashflow und Kaufnebenkosten an einem Ort – automatisch gespeichert, jederzeit im Browser griffbereit und als Bankgespräch-Bericht exportierbar.

    Löst: Unsaubere Immobilien-Kalkulation in Excel

    02Statt Exposés im Postfach

    Jeder Deal mit Status und Frist

    Die Deal-Pipeline zeigt jedes Objekt von der Anfrage bis zum Notartermin – Besichtigungen und Angebotsfristen inklusive.

    Löst: Verpasste Immobilien-Deals

    03Statt Ordner und E-Mails

    Bestand, Mieter und Gebäude im Blick

    Mietverträge, Mieteingänge und Mietentwicklung pro Einheit – und der Gebäude-Check zeigt, wann Heizung, Dach oder Fenster fällig werden.

    Löst: Unübersichtlicher Immobilienbestand

    04Statt Excel, Taschenrechner und WordNeu

    Nebenkostenabrechnung in drei Schritten

    Kosten erfassen, Umlageschlüssel wählen, fertig: Dealfolio verteilt nach Fläche, Personen oder MEA, rechnet Mieterwechsel anteilig und erstellt das Anschreiben als PDF.

    Löst: Nebenkostenabrechnung von Hand

    Und alles, was dazwischen passiert

    Alle Funktionen im Preisvergleich →

    Sanierung & Gebäude-Check

    Kosten schätzen, Maßnahmen mit Zeitplan planen und aus dem Zustand der Gewerke ableiten.

    Ist-Cashflow & BelegeNeu

    Rechnungen mit Beleg erfassen, steuerlich einordnen und sehen, ob ein Objekt real Plus macht.

    Portfolio-Analyse

    Cashflow-Prognose, Zinsbindungs-Timeline und Zinsszenarien für dein gesamtes Portfolio.

    15%-Regel & Anlage V

    Anschaffungsnahe Kosten überwachen und alle Steuerdaten als Excel exportieren.

    Bankgespräch-Bericht

    Deine Kalkulation als professionelles PDF – mit Kennzahlen, Finanzierung und Objektbildern.

    KI & KalenderNeu

    Claude oder ChatGPT mit Dealfolio verbinden, Termine mit Google Kalender automatisiert synchronisieren.

    Für wen?

    Entwickelt für private Buy-and-Hold Investoren und Vermieter

    Egal ob erstes Objekt oder gewachsener Bestand: Dealfolio wächst mit – von der ersten Kalkulation bis zur laufenden Bewirtschaftung.

    011–3 Objekte

    Der Einsteiger

    Du planst deine ersten Immobilien-Investments oder hast bereits ein bis drei Objekte. Du brauchst Struktur, Orientierung und eine klare Entscheidungsgrundlage.

    Nutzt vor allem
    • Objektkalkulation
    • Mietermanagement

    Kennt: Unsaubere Kalkulation in Excel

    025–15 Objekte

    Der Portfolio-Aufbauer

    Dein Portfolio wächst. Du prüfst mehrere Objekte parallel und brauchst Übersicht und Effizienz, um keine Chancen zu verpassen.

    Nutzt vor allem
    • Deal-Pipeline
    • Nebenkostenabrechnung

    Kennt: Verpasste Immobilien-Deals

    03Bestand verwalten

    Der Optimierer

    Du hast einen etablierten Bestand und willst Kosten senken, Sanierungen planen und den Zustand deiner Immobilien mit dem Gebäude-Check systematisch managen.

    Nutzt vor allem
    • Gebäude-Check
    • Sanierungsplanung

    Kennt: Unübersichtlicher Immobilienbestand

    Über mich

    Hallo, ich bin Gero von Drateln

    Gero von DratelnGero von DratelnImmobilieninvestor & Gründer von DealfolioStuttgart
    Seit Jahren InvestorBaut Dealfolio selbst

    01Wer ich bin

    Selbst Immobilieninvestor

    Ich investiere seit mehreren Jahren in Immobilien und arbeite seit über 10 Jahren in der Technologiebranche.

    02Warum Dealfolio

    Aus eigener Frustration entstanden

    Ich habe Dealfolio aus eigener Frustration mit Excel-Tabellen, verstreuten Notizen und fehlender Portfolioanalyse entwickelt.

    03Mein Ziel

    Bessere Entscheidungen, ohne unnötige Komplexität

    Ein Tool, das private Buy-and-Hold Investoren dabei hilft, bessere Entscheidungen zu treffen – strukturiert, transparent und ohne unnötige Komplexität.

    04Austausch

    Feedback & Ideen sind willkommen

    Ich freue mich über Feedback, Ideen und Austausch mit anderen Investoren.

    Demo buchenLinkedIn
    Referenzen

    Was unsere Nutzer sagen

    Private Investoren über ihren Alltag mit Dealfolio – vom ersten Objekt bis zum gewachsenen Bestand.

    150+aktive Nutzer
    90+gepflegte Bestandsobjekte
    170+erstellte Kalkulationen
    2 Einheiten
    „Die Kalkulation als Bankenbericht ist der Game-Changer. Meine Bank liebt diese Form und bearbeitet meine Finanzierungsanfragen damit deutlich schneller. Gerade in der aktuellen Marktphase extremst hilfreich.“
    Tobias E.Privatinvestor
    1 Einheit
    „Super Tool für Immobilienanalysen! Einfach Objekte anlegen, rechnen und schnell erkennen, ob sich ein Investment lohnt.“
    Roman D.Privatinvestor
    23 Einheiten
    „Ich hatte für ein Objekt irgendwann fünf verschiedene Excel-Tabellen offen. Mit Dealfolio läuft alles an einem Ort zusammen, und ich sehe auf einen Blick, ob sich ein Deal wirklich rechnet.“
    Marvin B.Investor
    1 Einheit
    „Dealfolio hat mir dabei geholfen einen Überblick über mein Portfolio zu bekommen - es geht weit über eine reine Auflistung hinaus. Vor allem das Kalkulationsprogramm ist besonders hilfreich, ich sehe direkt ob sich eine neue Immobilie lohnt und wann ich für was wieder Geld in die Hand nehmen muss, ohne verschiedene Tools zu benutzen.“
    Jessica G.Privatinvestorin
    3 Einheiten
    „Ich nutze Dealfolio zur Analyse meiner Immobilien- und Investmentprojekte und bin von der Plattform überzeugt. Sie ist intuitiv aufgebaut und ermöglicht es, auch bei komplexeren Cashflow- und Investitionsanalysen schnell den Überblick zu behalten.“
    Sascha W.Privatinvestor
    2 Einheiten
    „Die Kalkulation als Bankenbericht ist der Game-Changer. Meine Bank liebt diese Form und bearbeitet meine Finanzierungsanfragen damit deutlich schneller. Gerade in der aktuellen Marktphase extremst hilfreich.“
    Tobias E.Privatinvestor
    1 Einheit
    „Super Tool für Immobilienanalysen! Einfach Objekte anlegen, rechnen und schnell erkennen, ob sich ein Investment lohnt.“
    Roman D.Privatinvestor
    23 Einheiten
    „Ich hatte für ein Objekt irgendwann fünf verschiedene Excel-Tabellen offen. Mit Dealfolio läuft alles an einem Ort zusammen, und ich sehe auf einen Blick, ob sich ein Deal wirklich rechnet.“
    Marvin B.Investor
    1 Einheit
    „Dealfolio hat mir dabei geholfen einen Überblick über mein Portfolio zu bekommen - es geht weit über eine reine Auflistung hinaus. Vor allem das Kalkulationsprogramm ist besonders hilfreich, ich sehe direkt ob sich eine neue Immobilie lohnt und wann ich für was wieder Geld in die Hand nehmen muss, ohne verschiedene Tools zu benutzen.“
    Jessica G.Privatinvestorin
    3 Einheiten
    „Ich nutze Dealfolio zur Analyse meiner Immobilien- und Investmentprojekte und bin von der Plattform überzeugt. Sie ist intuitiv aufgebaut und ermöglicht es, auch bei komplexeren Cashflow- und Investitionsanalysen schnell den Überblick zu behalten.“
    Sascha W.Privatinvestor
    Preis

    Einfach. Transparent. Fair.

    Alle Features für jeden Plan – du zahlst nur nach Anzahl deiner Bestandseinheiten.

    MonatlichJährlich
    Spare bis zu 24 %

    Free

    Für Einsteiger, die Dealfolio unverbindlich ausprobieren möchten.

    0 €
    1 Einheit Bestand
    Kostenlos starten
    Beliebt

    Starter

    Für Anleger mit bis zu 5 Einheiten, die Struktur in ihre Deals bringen wollen.

    12,99 €

    6,49 € / Monat

    jährlich abgerechnet

    inkl. MwSt.

    5 Einheiten Bestand

    Investor

    10 Einheiten25 Einheiten

    Für aktive Investoren, die ihr Portfolio systematisch aufbauen.

    17,99 €

    9,49 € / Monat

    jährlich abgerechnet

    inkl. MwSt.

    10 Einheiten Bestand

    Portfolio

    Für Investoren mit 25+ Einheiten, die individuelle Betreuung wünschen.

    Auf Anfrage
    25+ Einheiten Bestand
    Kontakt aufnehmen
    Sichere Zahlung via Stripe
    Jederzeit kündbar
    Keine versteckten Gebühren
    FAQ

    Häufige Fragen

    Für wen ist Dealfolio geeignet?
    Dealfolio richtet sich an private Buy-and-Hold-Investoren in Deutschland – vom Einsteiger mit dem ersten Objekt bis zum semi-professionellen Investor mit 10–20 Einheiten. Das Tool ist klar strukturiert und führt durch typische Ankauf-Prozesse, ist aber gleichzeitig leistungsfähig genug für fortgeschrittene Investoren, die mehrere Immobilien-Kalkulationen parallel verwalten.
    Was unterscheidet Dealfolio von Excel und anderen Tools?
    Dealfolio ersetzt verstreute Excel-Dateien durch eine zentrale Lösung für Immobilien-Kalkulation und Deal-Tracking. Ankauf, Rendite berechnen, Sanierungsplanung und Bestandsverwaltung greifen ineinander – alle Zahlen versioniert und jederzeit abrufbar. Anders als generische Tools liegt der Fokus auf Entscheidungsunterstützung beim Ankauf, nicht auf Vermietung oder Hausverwaltung. Excel-Exports bleiben möglich.Dealfolio vs. immocloud →Dealfolio vs. immocation →Dealfolio vs. Excel →
    Wie hilft mir Dealfolio konkret beim Ankauf?
    Du behältst den Überblick über alle laufenden Objekte, deren Status, Besichtigungstermine und Kennzahlen. Ankaufrendite berechnen, Kaufnebenkosten kalkulieren und Sanierungskosten abschätzen – alles direkt mit dem Objekt verknüpft. So kannst du mehrere Buy-and-Hold-Objekte in Deutschland objektiv vergleichen und schneller fundierte Entscheidungen treffen.Zur Deal-Pipeline →
    Kann ich meinen bestehenden Immobilienbestand abbilden?
    Ja. Neben dem Ankauf lassen sich Bestandsobjekte separat verwalten. Du erhältst eine übersichtliche Portfolio-Ansicht mit Cashflow-Übersicht, kannst Mieter mit Mietverträgen, Zahlungshistorie und Mietentwicklung verwalten, den Lebenszyklus einzelner Gewerke dokumentieren und daraus direkt Sanierungsmaßnahmen ableiten. Über den Ist-Cashflow erfasst du zudem Rechnungen und Einnahmen pro Objekt und siehst, ob es real Plus oder Minus macht. Zu jedem Objekt hinterlegst du außerdem die Kontaktdaten aller Beteiligten – Hausverwaltung, WEG, Notar, Bank u. a. – und lädst sie bei Bedarf als vCard ins Adressbuch.Zur Portfolio-Verwaltung →
    Kann ich Rechnungen und laufende Kosten pro Objekt erfassen?
    Ja. Im Tab Belegübersicht der Bestandsübersicht erfasst du Ausgaben wie Handwerkerrechnungen oder Sanierungskosten und Einnahmen wie Erstattungen pro Objekt – inklusive Beleg-Upload (PDF oder Bild). Jede Buchung ordnest du steuerlich ein (sofort absetzbar, über AfA oder neutral) – Dealfolio verrechnet sie inklusive Steuereffekt mit deinem kalkulierten Cashflow und zeigt dir pro Jahr und kumuliert, ob ein Objekt real Plus oder Minus macht. In der Portfolio-Analyse siehst du den Ist-Cashflow zusätzlich über dein gesamtes Portfolio. Alle Belege eines Jahres lädst du per Klick als ZIP mit Belegliste herunter – fertig fürs Finanzamt.
    Kann ich Mieter und Mietverträge in Dealfolio hinterlegen?
    Ja. In der Mieterübersicht kannst du Mieter mit persönlichen Daten, Bankverbindung und Vertragsdaten anlegen und verwalten. Mietverträge lassen sich als PDF oder Bild hochladen und direkt in der App anzeigen. Die Miethistorie wird automatisch aus der Objektkalkulation übernommen und als Chart visualisiert. Monatliche Mietzahlungen können per Klick als erhalten markiert werden – so behältst du den Überblick über alle Einnahmen auf einen Blick.
    Wie hilft mir die Portfolio-Analyse?
    Die Portfolio-Analyse zeigt dir Vermögensaufbau, Cashflow-Prognose und Zinsbindungs-Timeline deines gesamten Immobilien-Portfolios. Du kannst Zinsänderungsrisiken simulieren, Anschlussfinanzierungen planen und deine Eigenkapitalrendite langfristig optimieren – alles in einer Übersicht statt in mehreren Excel-Dateien.
    Werden steuerliche Themen wie die 15-%-Regel berücksichtigt?
    Dealfolio ist darauf ausgelegt, typische steuerliche Stolperfallen bei der Immobilien-Kalkulation sichtbar zu machen. Sanierungskosten werden gegen die 15-%-Grenze (anschaffungsnahe Herstellungskosten) überwacht – sowohl aus der Kalkulation als auch aus tatsächlich erfassten Belegen der ersten drei Jahre nach Kauf –, AfA-Basis und Rücklagen strukturiert erfasst. Sofort absetzbare Belege wie Handwerkerrechnungen oder Geldbeschaffungskosten fließen automatisch in den Anlage-V-Export ein. Ergänzend lassen sich aus der Portfolio-Analyse alle Anlage-V-relevanten Daten als Excel exportieren: Mieteinnahmen pro Objekt (inkl. anteiliger Berechnung im Ankaufsjahr), Werbungskosten, AfA-Aufstellung und Fahrtkosten nach § 9 Abs. 1 EStG – sowohl für Ankaufs- als auch für reine Bestandsobjekte. Das Tool ersetzt keine Steuerberatung, reduziert aber den manuellen Dokumentationsaufwand erheblich.
    Kann ich Dealfolio auch mobil nutzen?
    Ja. Alle Objekte, Kalkulationen und Besichtigungstermine sind webbasiert verfügbar – ohne App-Installation. Kennzahlen, Ankauf-Rendite und Objektdetails können auch unterwegs eingesehen werden, z. B. direkt bei der Besichtigung oder im Gespräch mit Maklern.
    Wie sind meine Daten geschützt und wem gehören sie?
    Deine Immobilien-Daten gehören ausschließlich dir. Die Plattform wird in der EU gehostet, ist DSGVO-konform und durch moderne Verschlüsselung geschützt. Wir verkaufen keine Nutzerdaten. Du kannst alle Daten – Kalkulationen, Bestand, Termine – jederzeit exportieren.
    Gibt es eine kostenlose Version?
    Ja – der Free-Plan ist dauerhaft kostenlos. Du kannst Immobilien-Kalkulation, Deal-Tracking und Bestandsverwaltung mit 1 Einheit und unbegrenzt vielen Deals im Ankauf-Board testen, so lange du möchtest. Keine Kreditkarte, kein Risiko.
    Wie funktioniert das Abo – Kosten, Zahlung und Kündigung?
    Bezahlte Pläne werden monatlich oder jährlich abgerechnet. Wir akzeptieren Kreditkarte (Visa, Mastercard) und SEPA-Lastschrift – sicher über Stripe abgewickelt. Du kannst dein Abo jederzeit zum Ende der aktuellen Laufzeit kündigen, ohne Angabe von Gründen und ohne versteckte Kosten.
    Kann ich meine Kalkulation für die Bank exportieren?
    Ja – direkt aus der Objektkalkulation kannst du einen professionellen Bankgespräch-Bericht als PDF generieren. Der Bericht enthält alle relevanten Kennzahlen, Finanzierungsdetails und Cashflow-Übersicht in einem übersichtlichen A4-Layout. Optional kannst du bis zu zwei Objektbilder hinzufügen. So gehst du gut vorbereitet ins Bankgespräch.
    Kann ich Dealfolio mit ChatGPT oder Claude verbinden?
    Ja. Über das Model Context Protocol (MCP) verbindest du Claude, ChatGPT oder andere KI-Tools mit deinem Dealfolio-Konto (Einstellungen → Integrationen). Nach dem Login kann der Assistent auf deine Ankauf-Pipeline, deinen Bestand, gespeicherte Kalkulationen, deine Mieter (Vertrag, Kaltmiete, Mieteingänge) und Dokumente zugreifen — etwa um Objekte zusammenzufassen oder Kennzahlen zu erklären. Er kann außerdem Daten für dich erfassen: Mieter aus einem Mietvertrag anlegen, Rechnungen und Einnahmen buchen, Eigentümerversammlungen protokollieren, aus der Hausgeldabrechnung einen Entwurf der Nebenkostenabrechnung erstellen sowie Termine und Besichtigungsnotizen anlegen. Bevor er etwas speichert, fasst er die erkannten Werte für dich zusammen und fragt nach. Deine Daten bleiben dabei ausschließlich deine eigenen.

    Bereit für strukturiertes Deal- und Portfoliomanagement?

    Kostenlos starten und deine Objekte zentral verwalten