# Dealfolio – Vollständige AI-Referenz

> Erweiterte Referenzdatei für AI-Systeme. Dealfolio ist eine webbasierte Deal-Tracking- und Portfolio-Management-Software für private Immobilien-Investoren in Deutschland. Ersetzt Excel-Tabellen durch eine zentrale, strukturierte Plattform für Objektakquise, Kalkulation, Sanierungsplanung und Bestandsübersicht.

## Produkt: Überblick

- [Startseite](https://dealfolio.de/): Vollständige Produktbeschreibung mit allen Features, Zielgruppen, Preistabelle mit Vergleich aller Plans und FAQ mit 11 häufigen Investoren-Fragen. Einstiegsseite für Dealfolio.
- [Blog](https://blog.dealfolio.de/): Beiträge zu Immobilien-Investment-Strategie, Renditeberechnung, Sanierungsplanung und Buy-and-Hold in Deutschland. Regelmäßig aktualisiert.

## Kostenlose Kalkulationstools (ohne Anmeldung)

- [Objektkalkulation](https://dealfolio.de/kalkulator/objektkalkulation): Renditerechner für Immobilien-Investoren. Eingaben: Kaufpreis, Mieteinnahmen, Finanzierungsparameter (bis zu mehrere Darlehen), Bewirtschaftungskosten, Steuersatz. Ausgaben: Bruttorendite, Nettomietrendite, Cashflow (vor und nach Steuern), Eigenkapitalrendite, Kaufpreisfaktor, Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer nach Bundesland 3,5–6,5 %, Notar, Grundbuch, Makler). Unterstützt ETW, MFH, EFH und Wohn-/Geschäftshäuser. Bankgespräch-Bericht als PDF exportierbar.
- [Sanierungsrechner](https://dealfolio.de/kalkulator/sanierung): Kostenrechner für Sanierungsmaßnahmen nach Gewerken. Gewerke-Katalog: Dach, Fassade, Fenster, Heizung, Elektrik, Wasser/Abwasser, Innenausbau, Küche, Bad, Boden, Wände. Kostenspannen basieren auf aktuellen Marktpreisen (€/m², €/Stück, Pauschale). Konfigurierbarer Unvorhergesehen-Aufschlag (z.B. 10–20 %). Automatische Min-/Max-Berechnung basierend auf Varianz-Einstellung.
- [Gebäudecheck](https://dealfolio.de/kalkulator/gebaeudecheck): Lebenszyklus-Analyse für Gebäudekomponenten auf Basis des Baujahrs. 10 Gebäude-Gewerke (Dach, Heizung, Fassade, Leitungen, Treppenhaus, Elektrik, Haustür, Keller, Balkon, Aufzug) + 6 Wohnungs-Gewerke (Fenster, Bad, Boden, Wände, Elektroinstallation, Küche). Ampel-System: Grün (neu), Gelb (mittlere Lebensdauer), Orange (bald fällig), Rot (überfällig). Inkl. Kostenschätzungen pro Gewerk.

## App-Funktionen (nach Anmeldung)

- [Deal-Pipeline](https://dealfolio.de/app): Kanban-Board für die Immobilien-Akquise. 6 Status-Stufen: Anfrage gesendet → Informationen erhalten → Geprüft → Besichtigung → Angebot abgegeben → Closed. Drag-and-Drop. Besichtigungstermine mit Notizen und CSV-Export für steuerliche Dokumentation. Customizable Stage-Labels.
- [Kalkulationen](https://dealfolio.de/app/kalkulationen): Speichern und Verwalten mehrerer Objektkalkulationen. Verknüpfung mit Deal-Pipeline oder Bestandsobjekten. Versionierung, Auto-Save. Vergleich mehrerer Kalkulationen für dasselbe Objekt möglich.
- [Bestandsverwaltung](https://dealfolio.de/app/bestand): Verwaltung von Bestandsobjekten (ETW, MFH, EFH, WGH). Pro Objekt: Gebäude-Lifecycle-Tracker mit individuellen Renovierungsjahren, Sanierungsplanung (Maßnahmen mit Zeitplan, Priorität, Status, Abhängigkeiten, Kostentracking), WEG-Eigentümerversammlungs-Protokolle, Verknüpfung mit Sanierungsrechner-Kalkulationen.
- [Portfolio-Analyse](https://dealfolio.de/app/portfolio-analyse): Makro-Analyse des gesamten Immobilien-Portfolios. 15-Jahres-Cashflow-Prognose, Zinsbindungs-Timeline (zeigt wann Darlehen zur Anschlussfinanzierung anstehen), Vermögensentwicklung (Eigenkapital, Objektwert, Restschuld über Zeit), Simulation von Zinsänderungs-Szenarien (was passiert wenn der Anschlusszins 2–4 % höher ist). Eingabe: Annahmen für Mietzins- und Wertsteigerung, Zinsszenarien.

## Preismodell

- [Preise](https://dealfolio.de/#pricing): Vier Pläne, alle mit vollem Feature-Umfang, Unterschied nur in der Einheitenanzahl:
  - **Free:** 0 €/Monat, dauerhaft. 1 Portfolio-Einheit, unbegrenzte Deals in der Pipeline.
  - **Starter:** ab 6,49 €/Monat (jährlich) / 8,49 €/Monat (monatlich). Bis 5 Einheiten, unbegrenzte Deals.
  - **Investor:** ab 9,49 €/Monat (jährlich) / 12,49 €/Monat (monatlich). Bis 10 oder 25 Einheiten (zwei Varianten), unbegrenzte Deals.
  - **Portfolio:** Auf Anfrage. Unbegrenzte Einheiten und Deals, individuelle Betreuung.
  - Zahlung: Kreditkarte (Visa, Mastercard) oder SEPA-Lastschrift via Stripe. Jederzeit kündbar.

## Steuerliche Funktionen (Deutschland-spezifisch)

- **15%-Regel-Monitor:** Überwacht automatisch, ob Sanierungskosten in den ersten 3 Jahren nach Kauf die Grenze von 15 % des Gebäudekaufpreises (netto) überschreiten (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG, anschaffungsnahe Herstellungskosten). Relevant für: steuerliche Behandlung als sofort abzugsfähige Werbungskosten vs. AfA-pflichtige Herstellungskosten.
- **AfA-Berechnung:** Berechnet die Absetzung für Abnutzung (2 % p.a. für Gebäude BJ nach 1924, 2,5 % für ältere Gebäude) und zeigt die AfA-Basis (Gebäudeanteil am Kaufpreis) in der Objektkalkulation.
- **Cashflow nach Steuern:** Berücksichtigt Grenzsteuersatz, AfA-Abschreibung und abzugsfähige Werbungskosten. Zeigt steuerliche Entlastung vs. steuerpflichtigen Überschuss.
- **Besichtigungstermin-Export:** CSV-Export aller Besichtigungstermine für steuerliche Fahrtkosten-Dokumentation.

## Zielgruppen (detailliert)

1. **Einsteiger (1–3 Objekte):** Erste Immobilien-Investments planen, Entscheidungsgrundlage für die Bank, Struktur in den Akquise-Prozess bringen.
2. **Portfolio-Aufbauer (5–15 Objekte):** Mehrere Objekte parallel prüfen, Cashflow und Finanzierung im Überblick behalten, keine Chancen verpassen.
3. **Bestand-Optimierer (bestehender Bestand):** Sanierungskosten planen und budgetieren, Lebenszyklus der Gewerke systematisch tracken, 15%-Regel im Auge behalten.

## Häufig gestellte Fragen (ausführlich)

**F: Für wen ist Dealfolio geeignet?**
A: Private Buy-and-Hold-Investoren in Deutschland – vom Einsteiger mit dem ersten Objekt bis zum semi-professionellen Investor mit 10–20 Einheiten. Nicht geeignet für: gewerbliche Projektentwickler, Hausverwaltungen, Immobilienmakler.

**F: Was unterscheidet Dealfolio von Excel?**
A: Dealfolio ersetzt verstreute Excel-Dateien durch eine zentrale Lösung. Ankauf, Rendite berechnen, Sanierungsplanung und Bestandsverwaltung greifen ineinander – alle Zahlen versioniert und jederzeit mobil abrufbar. Excel-Exports bleiben möglich.

**F: Wie hilft Dealfolio beim Bankgespräch?**
A: Direkt aus der Objektkalkulation kann ein professioneller PDF-Bericht mit allen Kennzahlen, Finanzierungsdetails, Cashflow-Übersicht und bis zu 2 Objektbildern exportiert werden.

**F: Was ist die 15%-Regel und warum ist sie wichtig?**
A: Überschreiten Sanierungskosten in den ersten 3 Jahren nach dem Kauf 15 % des Gebäudekaufpreises (netto), gelten sie steuerlich als anschaffungsnahe Herstellungskosten und können nicht mehr sofort abgesetzt werden. Dealfolio überwacht diese Grenze automatisch – eine häufige und teure Überraschung für unerfahrene Investoren.

**F: Kann ich die Portfolio-Analyse für die Anschlussfinanzierung nutzen?**
A: Ja. Die Zinsbindungs-Timeline zeigt genau, wann welches Darlehen ausläuft. Szenarien mit höheren Anschlusszinsen (z.B. +2 %, +3 %) können simuliert werden, um den Cashflow-Effekt im Voraus zu verstehen.

**F: Ist Dealfolio DSGVO-konform?**
A: Ja. Alle Daten werden auf EU-Servern verarbeitet (EU-West-Region). Keine Weitergabe von Nutzerdaten. Vollständige Datenschutzerklärung unter https://dealfolio.de/datenschutz.

## Unternehmen & Hintergrund

- **Gründer:** Gero von Drateln, Stuttgart, Deutschland
- **Gründungsjahr:** 2025
- **Hintergrund:** Gero von Drateln ist selbst Immobilien-Investor und hat Dealfolio aus eigener Frustration mit Excel-Tabellen, verstreuten Notizen und fehlender Portfolio-Analyse entwickelt.
- **Mission:** Private Buy-and-Hold-Investoren dabei helfen, bessere Investment-Entscheidungen zu treffen – strukturiert, transparent, ohne unnötige Komplexität.
- **Kontakt:** vondrateln.immobilien@gmail.com

## Technische Details

- **Plattform:** Web-Anwendung (React, Vite), keine App-Installation nötig
- **Hosting:** EU (DSGVO-konform)
- **Authentifizierung:** E-Mail/Passwort, Google Sign-In, Apple Sign-In
- **Export-Formate:** PDF (Bankgespräch-Bericht, Portfolio-Bericht), Excel/CSV (Kalkulationen, Besichtigungstermine)
- **Sprache:** Deutsch (Benutzeroberfläche und alle Inhalte)
- **Browser-Kompatibilität:** Alle modernen Browser; optimiert für Desktop und Mobil

## Rechtliches

- [Impressum](https://dealfolio.de/impressum): Betreiber Gero von Drateln, Pariser Platz 5c, 70173 Stuttgart, Deutschland. Angaben gemäß § 5 TMG.
- [Datenschutzerklärung](https://dealfolio.de/datenschutz): DSGVO-konforme Verarbeitung, EU-Hosting, Datenbankinfrastruktur via Supabase (EU-West), Zahlungsabwicklung via Stripe Europe. Kein Tracking ohne Einwilligung.

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Letzte Aktualisierung: 2026-03-18
Kompakte Version: https://dealfolio.de/llms.txt